賃料上昇のリアル

最近、都内では『家賃を値上げされた』『急に更新時に上がった』という相談が急増しています。
実際、家賃値上げに関するトラブル相談件数は2020年度の326件から、2024年度には662件に倍増。
2025年度もすでに昨年ペースを大きく上回っています。

不動産価格は景気や金利の動向で上下します。
しかし家賃は『物価』に近い性質を持つため、これまで大きくは変動しませんでした。
ところがいまは物価高騰の波が家賃にも直撃しています。

20万円を超える物件は『高額帯』とされますが、
その層は比較的高所得者が多く、値上げにも『仕方ないね』と応じるケースが多いそうです。
一方、10万円以下の賃貸層では、値上げ交渉に応じにくいのが現実です。

家賃上昇の一因として、民泊の影響も無視できません。
投資効率で見ると民泊運営のほうが高く、
所有物件を一般賃貸から民泊に転用する大家さんも増えています。

また、大家さん側にも理由があります。

・金利上昇による返済負担の増加
・固定資産税・管理コストの上昇
・近隣相場の上昇

こうした複合的な要因が、賃料値上げを後押ししています。

■ 大家さんの本音

大家さんからは『値上げに応じないなら退去してほしい』という声も。
実際、値上げ後の新家賃でも借り手がつくエリアでは、
『義理人情ではやっていけない』という現実的な判断が広がっています。

■ 法律上の家賃値上げルール

家賃の値上げは、借地借家法で認められています。
主な条件は次の3つです。

・土地や建物に対する税金の増加
・経済事情の変動（物価や金利など）
・近隣相場と比べて不相当

ただし、借主さんの同意が必要であり、一方的に上げることはできません。
話し合いで折り合いがつかない場合は、調停や裁判で決まることもあります。

※画像はリーガルハイ2

■ 実際に起きた事例

今年の事例では、
月21万円の賃料を28万円に引き上げたいと大家さん側が申し入れ、
借主が拒否。
大家さん側は3つの譲歩案を提示しましたが、折り合わず調停へ。
現在も調停中だそうです。

調停や裁判で重要なのは近隣相場。
もし値上げの通知が届いたらまずは近隣相場を不動産ポータルサイトで確認してみましょう。
また、据え置きが難しい場合は、設備の交換など条件交渉でバランスを取るのも一つの方法です。

【まとめ】
家賃値上げは大家さんのわがままでも、借主さんのわがままでもなく、
時代と経済の流れに左右されるものです。
しかし、双方が冷静に話し合うことで納得できる着地点は見つかります。
義理人情よりも現実的な判断が求められる時代だからこそ、
お互いの立場を理解したうえで歩み寄る姿勢が大切ですね。

これは大家さんに向けてですが、
賃料の上げ方は、御上の税や社会保険料の上げ方のように少しずつ緩やかに上げるのがコツです。。。

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