セットバックカンファレンス

2025年12月26日 2025年12月26日

auliikoyama

早いもので年内最後のブログとなりました。
毎週金曜日に『ブログ更新しちゃいました✨️』を初めて約半年。
毎日のようにネタになるものを探す日々…
命を削ったあの攻防戦、今なお続くここは最前線…
(東京生まれヒップホップ育ち？)

さてヨーチェケラ…
だいぶ前になりますが『X』で気になるポストがありましたので、
年内最後ということで、私なりに紐解いていきたいと思います(需要ない)

※バズったポスト

施主様が某ハウスメーカーに土地のセットバックを指示され行ったが、
実際は必要なかったんではないか？という内容。

ポストの内容から分かることは・・・

①施主様が、当時の営業マンから受けた説明内容が不明

②12時の方向は非該当道路(おそらく建築基準法上の道路ではない)

③３時の方向は市道(おそらく公道)

④セットバックに関わった業者は全てハウスメーカーの請負業者

⑤セットバックで約20㎡減

⑥施主様はハウスメーカーに対して憤慨している

以上のことが読み取れます。

これから綴ることは私が知っている内容や偏見、推測での見解で
施主様やハウスメーカーを善悪でジャッジや否定するものではないことを
前提で読んでいただけると大変助かります(小山保険掛けるの下手だな)

※セットバックとは⬆️

まず、①ですが、セットバックが生じる場合は、
土地を購入した際の契約書の読み合わせ前に重要事項説明として宅地建物取引士より説明を受けるはずです。
土地の面積が減るわけですから、これは必須であり、契約前に分かっていないといけないことです。
このポストでは時系列や土地の購入先などは分かりませんが、おそらく内容が内容ですので、説明はあったと思います。
なぜセットバックが必要なのか？という説明までは細かくされていなかった可能性もあります。
または虚偽の説明がされていたか『セットバックしないと家が建てられません』など大袈裟な説明があったかもしれませんね。
よくある話ですが説明したのに『聞いてない』という方は多いです・・・

②非該当道路とありますが、道路ではなく通路や空地の扱いの可能性があります。
『43条但し書き』俗に言うヨンサン(冬のソナタではないセヨ)
簡単に言うと建築基準法上の網掛けをクリアしていない道路に似た通路(空地)です。
そもそも道路ではないのでセットバックもクソもないですが、将来に向けて道路認定する為にセットバックが必要になるケースはあります。
ただ、1mのセットバックを要しているところを見ると幅員は2mから3mしかないと読み取れますが、詳細は不明。

③3時の方向は市道に面している点、図面から見る接道部分(間口)は2mを超えている点からすると建築基準法上の義務はクリアしていると見れます。
一見すると角地で市道に接していて形も良く、何の問題もない良い土地に見えますよね。

④一般的には個人の買主様側が業者を選ぶことはほぼ無いです。
身内に同業がいる場合は話合いで変わる可能性もありますが、ハウスメーカーの指定した業者になるケースがほとんどです。
価格の差も極端にはないと思いますし、円滑に事が進むので疑う要素はないと感じます。
１度疑念を抱くと全て悪に見える気持ちは理解できますが、これはただの流れ弾ですね(言い方w)

⑤約20㎡のセットバックとして1mの後退をした。これを見る限り土地の面積は150㎡くらいなんでしょうか？
ハウスメーカーからすると都心ではなさそうですね…
気になるのが隅切りをしていない点。
もし将来、道路として申請するのであれば角の部分は隅切りするはず…

⑥ポストには制限があるので説明不足や一般の方なので図面の不備は仕方ないですが、
こんなチープな内容でハウスメーカーの名称をネットに掲載するのはいかがかなという思いがあります。
クチコミなどは下調べや背景などを無視して感情的に書く方が多いです。
民意を味方にし世の中に訴えたい気持ちは分かりますが、
それに見合った内容じゃないと掲載した側が疲弊することになります。
とくに『X』は！

以上を総合した私の見立ですが、

元々は現在の前の筆割が一筆の大きい土地（イラスト①）であった

そこの所有者Ａが建物を建築し住んでいた（イラスト②）

Aが庭などに使用していた空いてる土地を身内Ｂ・Ｃ・Ｄに分けてそれぞれ家を建て仲良く生活（イラスト③）

今回問題となっているＡの土地部分だけを売却し現在に至る・・・

ここが今回のポイントです！

そもそもＡの建物しか建っていなかったためライフラインの通り道は建物の近くを通します。
今回のセットバック部分にそのライフラインが埋設されていたのではないかと考えられます（イラスト④）

今回、施主様が土地を購入する条件として、
『ライフライン部分を後退させてほしい！』
『ライフライン上にブロックなどを作られたら困る！』とＢとＣが後から物申し、
セットバックに至ったのではないかと考えられます（あくまでも推測です）

実は過去に似たような案件がありました。
(このポストが投稿された時に、この内容をポストしようと思いましたが、クソリプが来ることにヒョってやめました！)

その際は、セットバックではなく『ライフライン上に建築物を建築しない』という特約でした。
掘削時に邪魔になり、費用が発生する擁壁や土間打ちなどをせず、掘削が容易にできる砂利敷きや芝などで済ませるというルール。
もちろんセットバックや隅切りも話合いに出ましたが、購入者が減坪に反対され至ったルールとなります。
購入者側の土地は市道に接しているので、通路側やライフライン、奥の住民がどうなろうと知ったこっちゃないわけです！
『接道義務を果たしているのに何故セットバックをしないといけないんだ？』と、
そんなの関係ねぇスタイルでした(はいオッパッピー)
ただ、ライフライン上に上述の施工はしないという条件は飲んでくれたので、とても寛大な方でした。

配置など今回の『X』の投稿と同内容のため思い出しペンを取りましたが(実際にはブラインドタッチ)正直、真相は謎です。
ただ、宅建士として感じたことは『こんな重要事項を説明しないわけがない』という点です。
ハウスメーカーさんは売ってすぐ終わりではなく、半永久的に施主様とお付き合いをされますので、
その場しのぎの説明に意味が無く、返って大打撃を被ることを理解しているはずです。

では一方で、施主様が『聞いていない』『説明されなかった』と感じてしまうのも自然なことです。
契約時には莫大な情報が一度に伝えられ、図面や専門用語も飛び交うため、理解や記憶に残らないことは十分に起こり得ます。
決して施主様の落ち度ではなく、むしろ業界全体の課題とも言えるでしょう。

だからこそ、専門家は『伝えたつもり』ではなく『伝わったかどうか』を確認する姿勢が必要です。
また、施主様側も不安や疑問をその場で気兼ねなく質問できる関係性も大切だと感じます。

アウリィでは、特に重要な事項や特約に関しては別紙で説明をさせていただいております。
理由は重要事項説明書や売買契約書の中の一部では説明が不十分であり、流れで走り抜けてしまい曖昧な説明になるからです。
一旦リセットしてから改めて特に重要な部分だけを書面をもって説明をし、
ご納得した上で署名押印をお願いしております
(小山が噛み過ぎて契約中は何言ってるか分からないというのもあります)

土地取引や建築には専門知識が必要で、今回の件は契約時点での説明や確認がいかに重要かを改めて感じさせられる事例ですね。
ただ、感情的に相手を糾弾する前に、まずは『なぜその指示が出たのか』を冷静に整理することが、
施主様にとっても将来のトラブル防止に繋がるのだと思います。

たまには不動産屋らしいことを綴っていますので、皆さんクリビツされたかと思いますが
今後も役に立ちそうで立たない情報を発信してまいります（立たないんかーい）

2025年も蛮行ブログにお付き合いいただきありがとうございました。
最近では『ブログ面白いよ』と言われることも多く(本当は3人にしか言われていません)嬉しい限りでございます！
2026年はもっと為になる、役に立つ、不動産屋らしいブログを綴れるように頑張りたいと思っております(ません)
人はなかなか変われませんので、このままのペースで『こころがほどける』ブログを綴っていきたいと存じます！

皆様どうか良いお年をお迎えください🎍
2026年もよろしくお願い申し上げます。

追伸：年末年始は酒池肉林のため、休み明けはキャッチャーミットみたいな顔になっていますが、
そこは触れずに、見て見ないふりで優しく包んでくださいね。くれぐれもミット目掛けてボールを投げないようにお願いします⚾️